Wie kommt der Marktpreis einer Immobilie zustande?
Den Marktpreis einer Immobilie zu ermitteln, ist gar nicht so simpel. Neben den Eigenschaften des Objekts spielt auch die allgemeine Marktsituation eine entscheidende Rolle. Jede Immobilie ist einzigartig. Das macht Vergleiche schwierig und ist ein Grund dafür, dass es nicht den einen Preis gibt, sondern dieser in Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer bestimmt wird. Schlussendlich kommt es zu einem Deal, wenn sich Angebot und Nachfrage treffen.
Um eine Vorstellung über den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu bekommen, können Bewertungsmodelle oder eine Expertin bzw. ein Experte herangezogen werden. Letztere sind dann hilfreich, wenn regionen- sowie objektspezifische Eigenheiten eine wichtige Rolle spielen. Luxusimmobilien sind zum Beispiel häufig nur schwer mit anderen Objekten vergleichbar, sodass durch eine fachgemässe Einschätzung vor Ort ein präziserer Wert ermittelt werden kann.
Unabhängig davon, ob nun ein komplexes Modell oder eine fachkundige Person den Marktwert schätzt: Beide orientieren sich an Faktoren, die für die Preisfindung relevant sind. Grob zusammengefasst sind dies einerseits die Eigenschaften der Immobilie, andererseits die allgemeine Marktlage.
Eigenschaften der Immobilie
Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften, die dem (potenziellen) Bewohner einen Nutzen stiften können. Zu diesen Eigenschaften zählen etwa die Grösse und Qualität des Objekts wie zum Beispiel Wohnfläche, Zimmerzahl, Ausbaustandard, Baujahr oder Gebäudezustand. Auch die Mikrolage ist entscheidend. Faktoren wie die Verkehrserschliessung, die Lärmbelastung oder die Lage der Immobilie spielen eine Rolle. Die sogenannte Makrolage fliesst ebenfalls in die Preisfindung ein: Wie gut ist die Gesundheitsversorgung? Ist es eine ländliche oder urbane Gegend? All diese Faktoren ergeben ein Set von Eigenschaften, für das eine Interessentin bzw. ein Interessent bereit ist, einen gewissen Preis zu bezahlen. Wobei die einzelnen Eigenschaften des Objektes unterschiedlich gewichtet werden. Für Person A zum Beispiel ist eine Seesicht zentral, während für Person B nicht die Aussicht, sondern eine gute Verkehrserschliessung entscheidend ist. Dadurch ergeben sich unterschiedliche Zahlungsbereitschaften.
Die Situation am Markt
Für die Preisbildung ist aber auch die allgemeine Marktlage von Bedeutung. Etwa die konjunkturelle Entwicklung: Ist die Wirtschaft gut in Schwung, so ist in der Regel die Arbeitslosigkeit tief bei gleichzeitig steigenden Löhnen. Das treibt die Immobilienpreise nach oben. Auch der Kapitalmarkt nimmt eine entscheidende Rolle ein: Sind die allgemeinen Zinssätze – wie in den letzten Jahren – tief, so vergünstigt dies die Wohnkosten von Immobilien, da beim Neuabschluss einer Hypothek die zu zahlenden Zinsen ebenfalls tief sind. Gleichzeitig verringern sich für Investoren die Anlagealternativen, da sichere Anlagen kaum mehr einen Ertrag abwerfen. Das macht Immobilien attraktiver und teurer. Auch die Demografie wirkt auf die Preise ein: Wächst die Bevölkerung, erhöht sich die Nachfrage nach Immobilien. Gleichzeitig führt ein hoher Anteil an 30- bis 50-jährigen in der Bevölkerung in der Regel dazu, dass Einfamilienhäuser gefragter sind. In der Schweiz ist die Bevölkerung von 2010 bis 2020 um 10 Prozent angestiegen, was zu einem erhöhten Bedarf an Wohneigentum geführt hat.
Gerade weil die Preisfindung komplex ist, wird bei Immobilientransaktionen häufig eine lokal verankerte Immobilienexpertin bzw. ein lokal verankerter Immobilienexperte herbeigezogen. Dies ermöglicht eine schnelle Abwicklung der Transaktion zu einem marktgerechten Preis. Neben dieser Expertise bietet RE/MAX mit «DAVE » auch ein digitales Angebotsverfahren an, welches durch einen strukturierten und standardisierten Ablauf sowie durch die Online-Bereitstellung aller entscheidungsrelevanten Unterlagen zusätzlich zur Transparenz und Effizienz bei der Preisfindung beiträgt. Immobilienverkäufer/innen erhalten so die Sicherheit, den besten Marktpreis zu erzielen, während Käufer/innen die Gewissheit haben, die Immobilie nicht zu teuer gekauft zu haben.
Marktwert oder Verkaufspreis?
Marktwert
Immobilienschätzer/innen oder Bewertungsmodelle ermitteln unter Berücksichtigung der Objekteigenschaften sowie der Marktlage den Marktwert einer Immobilie. Dieser stellt den Preis dar, zudem gleichwertige Immobilien an einer ähnlichen Lage in der Regel auf dem Markt verkauft werden können. Der Marktwert wird auch Verkehrswert genannt.
Verkaufspreis
Davon zu unterscheiden ist der Verkaufspreis (bzw. Kaufpreis aus Sicht des Käufers oder der Käuferin). Es ist der bei einer Transaktion effektiv festgelegte Preis, welcher der Verkäufer oder die Verkäuferin für das Objekt erhält. Der Marktwert im Vergleich dazu ist ein theoretisch berechneter Wert, quasi ein Indikator dafür, wie hoch der effektive Verkaufspreis sein wird. Der Verkaufspreis kann über oder unter dem Marktwert liegen, abhängig vom Ausgang der Preisverhandlungen der beteiligten Parteien.
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(Bildquelle Beitragsbild: Mediamodifier / unsplash)
